LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL,
UN FORMALISME “ASSOUPLI”
(Cour de cassation, arrêt du 15 avril 2021 n°19-24231)

Le contrat de bail commercial présente un terme défini. Il est le plus souvent sous un format dit “3-6-9″, ce qui signifie qu’il est conclu pour neuf années mais que le preneur peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

Il est tout à fait possible de prévoir des durées plus courtes (dites dérogatoires) ou plus longues (baux de 10 à 12 ans).

Qu’en est-il lorsqu’il vient à terme ?

• Le bailleur peut notifier un congé avec ou sans offre de renouvellement lorsque le bail arrive à son terme

• Le locataire peut simplement donner congé ou effectuer une demande de renouvellement

• En l’absence de demande de congé ou de renouvellement, le contrat de bail commercial se poursuit par tacite prolongation.

Les articles L 145 du Code de Commerce régissent le droit de renouvellement au bail, qualifié d’ordre public par les dispositions de l’article L 145-15 du Code de commerce.

En pratique, l’ offre de renouvellement de droit au bail se manifeste par la rédaction, l’envoi et la signature d’un avenant par le preneur et le bailleur.

Cet avenant doit comprendre un certain nombre de mentions  – sans exhaustivité – telles que :

• Les modalités de révision du loyer commercial en cours de bail

• La durée du bail renouvelé

• Les modalités de règlement du dépôt de garantie.

Toutefois la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé, dans un arrêt de principe en date du 15 avril 2021 qu’une entente entre les parties sur une demande de renouvellement du bail semblable au bail initial suffisait à faire valoir un engagement précis et ferme du preneur.

« La cour d’appel a constaté que le preneur avait formulé une demande de renouvellement du bail aux clauses et conditions du précédent bail et que le bailleur avait exprimé son accord pour un renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures.

Elle a souverainement retenu, sans dénaturation, que, les parties ayant toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures » sans mention d’aucune réserve, elles avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent »

Si cette position marque une acceptation souple sur le formalisme, il apparait évidemment souhaitable que les parties formalisent leur accord (notamment afin de préserver les droits du preneur en cas de cession ultérieure de son activité).

Ainsi, le cabinet AVOCATS RECCI se tient à votre disposition pour vous offrir conseil et accompagnement dans la rédaction d’un tel acte.