DÉCISION D’ANNULATION DES LOYERS

COVID 19 : UN LOCATAIRE LIBERÉ DE SES LOYERS PENDANT LA FERMETURE DESON COMMERCE, ASSIMILÉ À LA PERTE DU LOCAL LOUÉ

Depuis maintenant de nombreux mois, certains établissements sont fermés au public : périodiquement ou de manière continuelle selon la nature de leur activité.

Cette situation difficile a conduit le législateur à proroger les délais échus pendant la période d’urgence sanitaire (ordonnance du 25 mars 2020) et à tenter d’inciter les bailleurs à consentir des remises de loyers.

Ces mesures ont été considérées insuffisantes par les locataires, considérant qu’ils doivent être exonérés totalement du paiement des loyers pendant les périodes de fermeture.

Dans ces circonstances, nombre d’actions ont été initiées – avec un succès plus que mitigé – devant le juge des référés sur les fondements suivants :

• le manquement à l’obligation de délivrance,
• la réalisation d’un évènement relevant de la force majeure
• la nécessaire adaptation du contrat lors de circonstances exceptionnelles sur le fondement de la bonne foi.

Davantage d’actions ont prospéré sur le dernier fondement, sans l’assurance toutefois d’être confirmées au fond avec anéantissement totale de la dette locative…

Toutefois, un nouveau moyen semble pouvoir prospérer si l’on en croit la décision rendue par le JUGE DE L’EXECUTION DE PARIS en date du 20 JANVIER 2021 (RG20/80923).

Le Juge a considéré que l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués en raison d’une décision des pouvoirs publics survenue en cours de bail est assimilable à la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil.

Le Juge relève que le locataire n’a pu ouvrir même partiellement compte tenu des décisions prises par les autorités administratives. L’article 1722 du code civil prévoit que sila chose louée est détruite – même en partie – le preneur peut demander la diminution du prix ou la résiliation même du bail.

Le Juge en déduit que l’impossibilité juridique survenue en cours de bail d’exploiter les lieux libère le preneur de payer les loyers. Il annule donc la saisie réalisée sur la base du bail commercial notarié.

Il s’agit manifestement d’une position inédite, demeure à savoir si la Cour d’appel etla Cour de Cassation valideront un tel raisonnement.

Notre équipe AVOCATS RECCI demeure à votre disposition pour la rédaction et l’exécution de vos baux commerciaux, en mission de conseils et contentieux.